办好物业“关键小事” 解决城市“民生大事” 长沙市住建局锚定“好房子、好物业”目标，助推物业管理行业迈上现代化新征程-[长沙市物业管理协会]

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办好物业“关键小事” 解决城市“民生大事” 长沙市住建局锚定“好房子、好物业”目标，助推物业管理行业迈上现代化新征程

添加时间：2024-12-16 3:24:52　出处：　作者：点击：35

　陈焕明孙占锋

　　“小物业”关乎“大民生”。近年来，长沙市住房和城乡建设局坚持以人民为中心的发展思想，锚定“好房子、好物业”建设目标，深度谋划、多维发力，着力推动物业管理信息化、数字化、智能化建设，不断破解物业维修资金使用难题，规范小区公共收益管理，助推物业管理行业迈上现代化新征程，全力提升居民生活品质，筑牢幸福安居基石。近日，笔者专访了市住建局党组书记、局长张跃先，听他讲解长沙如何围绕物业管理持续发力、久久为功，切实增强居民获得感、幸福感与安全感。

　　提问：请问市住建局作为物业管理服务行业的行政主管部门，在提高居民住宅小区物业管理服务水平方面，准备做哪些工作、采取哪些措施，既能使广大业主享受到物美价廉的优质服务，又能促进整个物业管理行业平稳健康可持续发展？

　　张跃先：物业管理关系千家万户，是事关群众利益的“关键小事”，也是关系城市发展的“民生大事”。如何不断提高居民住宅小区物业管理水平？作为行政主管部门，市住建局多次组织调查研究和方法分析，认为需要做到“三到位、四落实”。

　　首先是做到思想认识到位。换位思考，大家本身就是业主，对物业管理与服务都有亲身体验，物业管理到没到位、服务好不好，直接关系到每一位业主的获得感、幸福感、安全感，关系到大家的切身利益。

　　其次是做到整合协同到位。小区就是一个小社会，物业管理与服务是一项综合工作，更是一个系统工程，要打通服务群众的“最后一米”，必须把社区委员会、业主委员会和物业服务企业有机整合在一起，不仅要分工，而且要协同，实现“三位一体”，变“三驾马车”为“三位一体”，同向发力。

　　再次是做到顶层设计到位。作为物业行业行政主管部门，市住建局在提升物业管理与服务水平、提升基层治理水平方面，进一步强化顶层设计、源头治理，制定了“党建引领、科技赋能、依法治理、依规办理”16字方针，正在落实四个方面措施：

　　一是抓党建引领。党建工作不能停留在口头上，要有新点子、新办法，要真抓实干、落到实处，抓好“双向进入、交叉任职”。市住建局已发文明确，社区委员会、业主委员会、物业服务企业，党建要全覆盖、党员要全面推行“双向进入、交叉任职”，把党组织的力量拧成一股绳，协同发力，依靠党员发挥好模范、引领、带头作用。这种方式成效明显，例如东风路街道德雅路社区成立的“红色自管会”，激发了群众共建共治共享热情，成功解决了小区停车难、充电难、消防安全隐患整改难等诸多问题，成为党建引领、基层治理的典范。

　　二是抓科技赋能。物业管理要适应新时代发展要求，与时俱进，通过科技创新、数智赋能，推动建立现代化物业管理体系。物业管理现代化首先要推行设计现代化。目前，市住建局正引导建设业主单位运用数字化、网络化、智能化技术，实现设计、生产、施工、运维一体化，从设计源头把小区燃气、消防、结构、设备安全等重点部位进行数智化闭环设计，然后运用到建设工程中来，实现闭环建设，最后移交运维管理。

　　三是抓依法治理。提高小区物业管理与服务水平，源头就是要把小区业主委员会这个“龙头”组建好。选出一个好的业主委员会，必须坚持依法治理，即以《湖南省物业管理条例》为根本遵循，围绕业主委员会组建，主动抓好以下三个方面工作：抓好宣传引导。由住建部门牵头，加强对《条例》的宣传普及，引导业主在小区业主委员会的组建过程中主动参与，行使自己的权利，投好自己神圣的一票。抓好监管督导。由区县（市）党委政府牵头，抓好《条例》的执行监管，通过组织区县（市）各相关部门，共同监督好《条例》的执行和落实。抓好具体指导。由街道和社区负责，在组建业主委员会的过程中，根据《条例》对参选人员进行严格把关，把有情怀、高素质的业主选到业委会。

　　四是抓依规办理。小区物业工作，主要是管人、管事、管钱，怎么把大家普遍关心的物业维修资金管好，应该整章建制，依规办理。市住建局正采取三个方面的措施进行规范管理：首先是规范项目管理。哪些项目要动用物业维修资金、哪些不能用，一定要根据相应的程序和要求认定项目，该用的用，不该用的坚决不用。其次是规范造价管理。组织专业机构，对已经认定的、可以动用维修资金的项目，进行造价编制和审核，该花的钱花，不该花的钱，在造价管理环节审定好、管理好。再次是规范合同管理。制定通用示范合同文本，提供参照使用，按合同约定办事，该付的钱付到位，不该付的在合同里明确，不能随便支付。

　　物业管理和服务没有最好、只有更好。提高住宅小区物业管理和服务水平，永远在路上。市住建局将继续主动作为，创新思路措施，进一步规范行业监管，不断提升业主的获得感、幸福感、安全感。

　　提问：近年来，随着房屋使用年限的增加，越来越多的小区需要启用维修资金来对老化、损坏的共有部位、共有设施设备进行维修、更新和改造，维修资金的使用面急速扩大、使用需求急速增加。请问市住建局如何解决好物业维修资金申请难、使用难、监管难的问题，把物业维修资金高效使用好，使业主更放心、更信任？

　　张跃先：物业维修资金存在申请难、使用难、监管难这“三难”问题，我们做了深入思考与研判。

　　一方面，这些问题的确是现实存在的：申报的时候，手续多；使用的时候，环节多；监管的时候，部门多。物业管理公司、业主委员会和业主感觉不方便、不顺畅。

　　另一方面，这些问题矛盾产生的根源，一是资金量大，当前全市物业维修资金存量逾300亿元；二是涉及人员多，维修资金使用的参与人数超过263万；三是问题进入爆发期，随着房子老龄化，特别是建成超过15年的房子日渐增多，需要动用维修资金的地方越来越多。

　　维修面扩大了，维修资金使用量增加了，过程中也出现了一些办理不及时、维修不及时的问题，所以群众投诉反映也比较多。

　　基于以上分析和研判，针对如何解决物业维修资金申请难、使用难、监管难的问题，目前正从以下三个方面努力：

　　第一是“网上办”。运用现代科技，建立和升级维修资金信息化管理系统，采用电子签章技术，开通“电子投票”功能，实现维修资金使用申请、受理、审核、拨付等全流程从“线下跑”转变为“网上办”、“无纸化”办理。

　　第二是“一次办”。优化流程，精简环节，将过去维修资金分两次甚至三次来进行拨付办理，统一调整为竣工验收结算后一次性拨付，缩短办理频次和支付时间，提高支付效率。

　　第三是“马上办”。针对住宅小区重大消防隐患、外墙脱落等群众非常迫切需要解决的安全问题，开辟应急使用“绿色通道”，走应急程序，及时进行拨付，将保障业主安全作为第一要务。

　　提问：请问市住建局是如何强化监管，把住宅小区的公共收益归集与使用规范好、使用好，防止被挪用、盗用，使业主更省心、更安心的？

　　张跃先：小区公共收益不是政府资金，也不是房地产开发公司和物业公司的收入，其所有权属于全体业主。

　　群众对这笔钱有“所有权、使用权和知情权”，而这“三权”在个别地方出现了问题，群众的“三权”没有得到保障，甚至出现个别项目业委会主任挪用公共收益的违法现象。

　　为了保护广大业主的权益，以问题为导向，目前正在研究制定小区公共收益的管理办法，主要从以下四个方面进行明确，让公共收益得到规范管理，让群众放心、安心、省心。

　　一是明确公共收益的来源。公共收益是指利用物业共有部位、共有设施设备，扣除管理服务费用后的经营收益，主要包括停车收费、广告收益、摊位租金等三个部分；

　　二是明确公共收益的性质。公共收益是小区全体业主的公共收入，所有权属于业主，不属于物业公司。但是物业公司可以代为经营、收取和管理；

　　三是明确公共收益的使用范围和程序。公共收益可以用于小区提质改造，也可以用于补充物业维修资金。使用程序上要规范，应该由物业管理公司根据业主委员会委托，编制公共收益使用预算、使用计划，由业委会审批后进行公示，按计划使用；

　　四是明确按期对公共收益进行专业审计。由小区监委会聘请专业机构对业主公共收益进行审计，街道、社区参与监督。

来源：2024年12月13日长沙晚报关注/民生（06）版