• 欢迎进入长沙市物业管理协会官网                                                 主管单位:长沙市住房和城乡建设局、长沙市物业管理办公室
无物业小区停车难,何解?
添加时间:2022-3-17 9:42:09 出处: 作者: 点击:369
问:“月明星稀,乌鹊南飞;绕树三匝,无枝可依。”描述了曹操怎样的心情?

  答:晚上加班回家,在停车场绕了三圈,依旧找不到停车位。

  一个网上广为流传的段子,生动形象地描述了目前城市的停车现状。最新数据显示,在经济社会快速发展的长沙,机动车拥有量已超300万辆,城区停车位缺口达60余万个。尤其是无物业老旧小区,大多位于城市核心地带,人口密度大,早期没有规划或很少规划停车泊位。加之社会车辆涌入,随停、乱停现象严重,不仅导致停车难出行难、损毁公共设施、占用消防通道,更加剧了邻里矛盾,成为居民反映强烈的“心病”。

  无物业小区无物业,大多没有业委会,也没有专门的行政职能部门进行管理,往往是实行街道、社区兜底式的基层居民自治。停车难,在无物业小区何解?近日,记者就此进行了探访。

  1 停车到底难不难?

  上午不到10时,记者驱车进入岳麓区银盆岭街道银太社区岳银三村,发现小区楼栋之间的停车位已基本“告罄”,小区内银太巷也几乎停满。当日下午2时,记者来到岳麓区望月湖小区。大门处,道闸自动识别外来车辆,抬杆即入。小区内,道路泊车位紧张但楼栋间仍有不少车位可停。次日上午10时30分,记者又探访开福区浏河社区丽臣小区。碰巧一位业主开车出小区,在他的遥控下,道闸抬起,记者才进入小区。小区内道路较窄,车多位少,记者只在社区公共服务中心附近寻到空位。

  一圈体验下来,如果在停车难易程度上打分,1颗星为“很容易”、5颗星为“很难”,以上三个小区分别是3颗星、2颗星、4颗星水平。

  然而,这几个小区的负责人坦承,如果不是自我探索停车模式,小区不只是停车难,邻里之间、业主和外来车主之间还会因停车问题爆发矛盾。

  “老人下楼遛弯,被车子堵在楼道口,人家不管三七二十一直接就扎胎放气、划车了咧!”回想以前岳银三村的居民常因停车问题吵架、投诉甚至报警,银太社区党总支书记黄安哭笑不得。岳银三村小区不大,业主和租户共700多户,但老人不少,居民大部分是裕湘纱厂的老职工,80岁以上的老人就有100多位。小区位于岳麓区靠湘江的老城区,奥克斯、保利等商业消费场所环伺,近年周边又持续进行着地铁、隧道等大型市政工程建设。无物业管理,停车不收费,自然引来不少外来车辆停放在此。

  “下班回家,车辆无处停不说,外来车还堵了自家门口,你说气不气?”“巷子一共就几米宽,两边被车塞满,会车时经常刮擦,消防车救护车都过不了,你说急不急?”无法忍受停车难,岳银三村不少居民只能在别的小区花钱租车位,还有一些居民干脆搬离了小区。

  同样无物业的望月湖小区停车位不少,却有着不同的停车烦恼:楼房多达263栋,包括5个社区约2万人,小区内道路复杂,商铺多,学校和单位多,加之地铁4号线修进了小区,这里成为片区人流、车流的集散地,车辆管理难度极大。

  望月湖街道人大工委会副主任张海双分享了一个小故事:“每年我们都会对梧桐进行枝干清理。一次清理时,树下停了一辆车,找不到车主。联系留下的电话,车主竟然把车停在这儿,搭地铁转高铁当天就去了杭州,人压根就赶不回来。”

  相较而言,只有400余户居民的丽臣小区就“迷你”得多。改造前,整个小区有效车位仅20余个,有车的居民却达80多位,车位配比严重失衡。周边夜宵店聚集,外来车主经常将车停放于此,小区内道路上坡下坡、弯弯拐拐,导致居民步行进出都受到严重影响。

  2 解决停车难有哪些模式?

  岳银三村、望月湖小区、丽臣小区,停车问题有共通之处,也有各自特色。现今停车问题大大改善,是如何做到的?经调查,记者发现大致包括引进第三方管理、居民自治和共享车位这几种模式。

  引进第三方解决停车难。对长沙的绝大部分无物业小区来说,这种模式可科学盘活小区车位,增加小区收入,还能顺道对小区部分硬件进行提质改造,往往成为首选。譬如望月湖小区,经引进湖南郡原物业服务有限公司,2020年12月1日零时起,正式在岳龙、荣龙、湖中、湖东、溁湾镇5个社区的合围区域启动智慧停车管理系统。该系统以“科技+人力”方式,科学管理整理出来的2000多个车位。

  “为确保畅通,我们没有在小区主入口设置栏杆,监控扫到车牌即可快速通行。智慧停车服务中心的监控大屏上也会实时显示主干道、支路、背街小巷的车位情况,方便随时调度。”望月湖智慧停车相关负责人黄曙说,各个道闸都是采取无人值守的智慧化操作,街道综治巡防队员和保安还会在早晚高峰期对路口车辆进行分流引导出行,白天和夜间对小区道路、重点地段进行巡逻,对违停、占消防通道的车辆进行电话告知,指导规范停放,确保道路畅通。

  采取第三方管理模式后,岳银三村的停车状况发生了质的改观。在专业公司的运营下,小区内的148个车位得到高效利用。新增的100多个监控,也让因停车引发的治安矛盾大大减少。60多岁的业主李建国萌发了“买辆车开开”的想法,肖剑阿姨不再需要在外租车位,20多位曾经搬离的业主又搬回来了。

  居民自治解决停车难。记者探访发现,这一模式更适用于片区整体停车难,但规模小、车位少、居民自治意识较高的小区。丽臣小区就是典型。“之前也有业主提议请第三方公司来管理,在小区门口设立电子道闸,但发现不能解决小区业主停车难的根本问题。”浏河社区党委书记刘鹏回忆,当时社区请来小区党员、楼栋长、居民代表开议事会,头脑风暴后,发现小区更适合采取党建引领、小区自治模式,征得居民同意后,小区购置安装了机械道闸杆,有车的业主每人认购一个遥控器,自己控制车辆进出。车主和居民代表们还推选了三位车主代表周振兴、周继田、廖和平为志愿者,对道闸杆以及车辆规范停放进行日常的管理,彻底实现停车居民自治。如今的丽臣小区,车辆不再乱停乱放,日常停车容量也从原来的80多台增加到如今的120台。

  共享车位解决停车难。在长沙,比较典型的是开福区望麓园街道荷花池社区茅亭子小区。该小区附近有五六万常住人口、20多栋商务写字楼和20多家省、市驻街单位,人流车流密集。一边是老旧小区、医院停车难,一边是部分写字楼晚上车位闲置,商品房小区私人车位白天“睡大觉”。基于此,望麓园在全省首创共享停车模式。

  “共享又分为易地共享、潮汐共享等多种模式。”最早试行共享停车的荷花池社区党委书记童文敏介绍,易地共享通过统筹省妇幼、新湖南大厦等医院、楼宇车位,有效盘活车位资源400余个。潮汐共享则在居民区与楼宇、驻街单位之间打“时间差”,白天,居民区的停车位面向社会充分释放,晚上,驻街单位及商务楼宇的车位则面向社会开放,尤其可满足附近居民区停车需求。这一模式,整体盘活了居民小区、商务楼宇和单位车位765个,大大提高了资源的闲时利用率,实现物业企业、社区、居民三方共赢。

  岳银三村旁的岳银一村也兼用了共享模式。因小区车位有限,岳银一村借用了小区旁市滨江新城建设开发有限公司的一块闲置空地。经改造,如今这块1000平方米左右的场地集停车、休闲等多功能于一体,大大缓解了停车难。

  3 这些模式可复制吗?

  记者调查发现,无论是引进第三方管理、居民自治还是共享停车,这些模式复制在其他无物业小区是可操作的,但在确保程序正义、合理分配收益等方面,仍须破解一些难点。

  2020年春天,多个道闸在望月湖小区竖起,智慧停车开始试运营。虽然这一举措经街道党政会议专题研究以及居民代表大会多次决议通过,不少居民仍旧不买账。有业主写投诉信到市长信箱,有业主干脆把车停在道闸口阻碍交通以示抗议。

  张海双坦承,虽然前期做了大量调研和准备工作,但当居民丢出“有什么权力”“合不合法”等疑问,街道、社区不得不在大量法律法规中寻找依据。

  有居民提出“小区里的路都是城市道路,不能设停车收费关卡”。张海双查阅资料发现,根据望月湖小区规划总图,目前进行停车收费管理的范围属于小区内部的公共道路和区域。而在小区内部道路建设停车管理道闸,根据《长沙市自然资源和规划局关于公布建设工程规划许可证豁免清单(第一批)的通知》(长资规发〔2019〕182 号),属于建设单位或者个人可以免于或无需办理建设工程规划许可证的范围。

  有居民提出“小区里有多所学校和大量商铺,设道闸后早晚行车高峰和周末接送学生时,整个社区道路都会堵得一塌糊涂”。实际上,记者发现,望月湖的停车收费道闸是“智能道闸+人工辅助”模式,车流高峰期,道闸栏杆自动抬起。据测算,这种方式不仅提升了车辆通行率,在志愿者的协助指导下,找车位、停车都变得更轻松。

  还有学校老师提出“学校在小区里,停车本就不要钱,开车进小区难道还要收费吗”。为此,街道、社区多次走访望月湖一小、望月湖二小、麓山国际实验学校等学校和单位,确定了设置“厂中厂”设备模式,即车辆进入小区算进场,再度进入小区内的单位算出场,确保小区内的单位职工在单位停车依然免费。

  保证了程序正义之后,停车收费的小区该如何分配收益?

  探访中,记者发现收费的小区,收费水平基本与周边相当,不存在过高收费情况,部分小区甚至依旧对业主停车免费。然而,不同小区有着不同的分配模式。以岳银三村、茅亭子小区、丽臣小区等为代表,这些小区规模不大,车位不多,停车总收益相对有限,因而在收益分配上大都选择与第三方管理公司四六开、三七开甚至二八开的模式。公示收益后,小区收益部分用于设施设备的维护和更新。正如黄安所说:“解决停车难根本在于服务好小区业主,第三方公司能帮小区管理好车位、配装摄像头,还能解决一些就业岗位,已经不错了。”

  也有少部分小区反向操作。“小区规模大,停车改造仅硬件投资就花费了100多万元,后期小区各方面维护也需要大量资金。”张海双说,洽谈合作公司时,望月湖不仅提出对方垫资进场,还要同意收益八二开,“最终谈了好几家才找到了现在的湖南郡原,目前收益也比较可观。”

  数据显示,近两年来全市300多个实施提质改造的老旧小区中,六七成陆续引进了物业公司。有了物业的老旧小区,停车管理会更规范,没有物业的小区,还是要靠街道、社区和居民自我摸索、自我管理。

  作为亟待解决的重点民生实事,近年来,市委、市政府多次专题研究停车工作,去年还出台了《长沙市解决停车难治理停车乱两年行动计划(2021-2022年)》,计划两年新增停车位40万个,中心城区95%的停车场纳入全市智慧停车管理平台,到2022年实现智慧停车管理全城覆盖,有效缓解停车难。荷花池社区就有多个楼宇已加入全市智慧停车管理平台。

  对全市统一谋划、统一布局缓解停车难,记者采访的多位无物业小区负责人均表示“这是好事”,但每个小区情况不同,是不是要接入市级平台、接入后的效果如何,还有待调研验证。

  “无论什么小区、采取什么模式、要突破什么难点,居民买不买账是关键。”张海双给记者提供的一份网格工作统计表显示,望月湖小区智慧停车正式启动的第一个月,居民投诉达17条,此后投诉量持续下降。第五个月开始,就没有投诉了。

  他山之石

  上海春申复地城一期:业主积极分享车位可获奖励

  上海闵行区的春申复地城一期已有将近20年历史,车位比为1∶0.61。最初居民抢不到车位,如今人人有车位停,小区到底用了什么妙招?

  原来,该小区做了一件与众不同的事情:共享车位。小区内的车位大都是租赁性质,且有一部分车位因历史原因指定租给了某些业主。在咨询了无车业主、非固定车位业主、地面固定车位业主和地下车位业主四方的意见之后,该小区有停车需求的业主们组建了一个专门的共享停车群。

  每天,任何时间段,有固定车位的业主如果不用车位,就会将自己的车位贡献出来,让那些无固定车位的业主使用。业主之间并不直接联系沟通,而是由业主们将自己的车位情况报给微信群里专门的车位调度员,车位调度员将车位情况即时告知保安,然后由保安引领进出小区的业主,按照空置车位情况安排停车。当然,这样的共享模式,需要小区的“关键少数”团结一致,且具有极强的执行力和责任心。

  为了让业主们积极共享车位,小区还会进行精神和物质奖励。比如张榜表扬每月车位分享次数较多的“中国好邻居”,对分享量较高的业主,还会赠送一些小礼品,或者在车位租赁费用上打折,大大激发了业主们的热情。截至2021年,该小区平均每个月业主分享闲置车位达300余次,每年共享车位次数3600余次。

本文转自《长沙晚报》2022年3月17日A3版