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“麻纱”一堆,“大管家”之路考验多
添加时间:2020/7/21 10:27:44 出处: 作者: 点击:75
从筹备到良性运转,小区业委会需“过五关、斩六将”

    5月11日,在长沙市天心区人民法院,兴威名城业委会被开发商起诉至法院,诉求法院撤销其成立业委会的决定。对此,该业委会举证表示自己是合法依规的。 记者 杨昱 摄

    要成立业委会,难免因利益而发生磨擦,即便办成了,也不代表就此一帆风顺。小区业委会从筹备到良性运转,是一个“过五关、斩六将”的过程。在业委会实操过程中,生活中方方面面的琐碎之事,加上各种利益关联,有可能出现各种各样的矛盾,从而引发“业委会中途消失”、“业主起诉撤销业委会”之类的纠纷。

    7月17日,三湘都市报记者采访了解了这些真实案例,希望引发各方深思,平衡好利益来为小区谋福祉。 

    ■记者 杨昱 实习生 雷其荣

    案例一

    业主烦心事不少,业委会却长期“缺席”

    一个好的业委会,能有效监督物业公司提升其服务品质,还能利用公共收益反哺小区,以改善居住环境。作为长沙城北片区的超大楼盘,湘江世纪城却一直没有成立业委会,小区内的矛盾也不断。

    “这几天,小区的两台电梯又出现了故障,说是钢丝绳坏了。”7月17日,家住长沙开福区湘江豪庭2栋的王女士说,小区的电梯曾因为雨天和房屋漏水,被浸过两次,经常会出现故障。每当业主向物业询问电梯检测情况时,都了解不到真实的情况,这让人很不放心。

    除了电梯的事,楼栋卫生也让众业主烦心。湘江豪庭共有6栋楼,按照相关规定,每栋楼需配3名保洁员,实际上却只配了1名,“人力明显不足,卫生又怎么让人放心?我们每次去物业提意见,他们都说会改进,但就是迟迟不到位。”王女士说。

    为了能够真正当家作主,湘江世纪城的业主从2013年开始向芙蓉北路街道提交申请成立筹备组。在申请期间,物业还因为业委会的事,与众业主发生了肢体冲突。

    对于街道提出的“湘江世纪城管网错综复杂,公共配套无法按苑独立分割,只能成立一个业主委员会”的说法,湘江豪庭的业主从长沙市城市建设档案馆调出的资料显示,湘江豪庭6栋高层住宅拥有单独的用地红线。而在长沙市规划管理局建设用地规划定点通知书中,证实了湘江世纪城整个楼盘的开发商并非只有一个,其中住宅、商业、酒店,分别由3个单位报建。

    对湘江豪庭业主来说,小区拥有单独的用地红线、有区分界限的围墙、有单独的名字,已经具备单独成立业委会的条件,遂向街道提交单独成立业委会的申请,目前仍在等待结果中。

    案例二

    小区物业占主导,业委会不幸中途消失

    早在2012年,长沙市雨花区亚华·香舍花都小区就成立了自己的业委会,可令人意外的是,到2017年换届选举时,业委会消失了。就在业委会缺位的一年半里,前期物业服务合同到期了,小区大门可任意进出,还发生了偷窥、写恐吓信、抢劫、入室盗窃等治安事件。

    “小区第一届业委会给我最大的印象是,他们与老物业续聘了一个物业服务合同,约定是2017年12月31日到期。可到了2017年业委会换届时,却没有选出新的业委会,结果造成老物业合同到期,但实际仍在小区服务的现象。”小区业主何先生说,小区虽然有业委会,但一直不作为,小区仍是由物业公司说了算,由于当时大家通过微信群聊天的不多,业主也没有过多去重视业委会。

    老业委会自行解散,又没新业委会来接班,物业的去留还没有定论,这种情况下,小区的秩序变得混乱起来。2018年11月19日晚上,业主肖女士在车库泊好车步行上楼梯时,一名持刀歹徒就威逼她给钱,身上2000余元被抢走。后经公安侦查,这名歹徒是小区的一名租赁户,其甚至还在小区一辆豪车上插放恐吓信索财。

    “事发后,我们曾调取过物业公司的监控,发现视频清晰度不高,有些还无法正常工作。”业主周先生告诉记者,小区位于东塘,四门都是繁华街区,公共收益可观,但由于管理的混乱,什么人都可以随意进出小区,给居民生活安全带来了风险。

    亡羊补牢,犹未晚矣。正是治安事件的发生,唤醒了小区居民的安全意识和维权意识。2019年6月起,小区成立了新的业委会筹备小组。新一届业委会成立后,把归属业主的绝大部分的公共利益都收了回来。2020年4月,小区通过召开业主大会,解聘了老物业,开始探索小区自管。

    案例三

    因地下停车库引发矛盾

    开发商起诉撤销业委会

    一年前,长沙兴威名城小区成立了业委会,之后炒掉了老物业开启了自管模式。然而,开发商却以投票者所占建筑面积未达到总建筑面积的一半为由,起诉其成立不合规。

    位于长沙市天心区的兴威名城(芙蓉南路名城)是个有着近20年历史的老小区,是由湖南兴威建设开发集团有限公司(以下简称“兴威公司”)投资建设的。2019年3月21日,小区成立了首届业主委员会,在炒掉老物业后,小区开始了自管模式,而业委会也因地下停车库与开发商兴威公司引发了矛盾。

    兴威公司认为,小区业主大会没有依法对小区建筑物总面积、小区投票权总人数、专有建筑面积等进行正确统计。依据长沙市不动产中心查询的兴威名城小区《楼层面积表》显示,小区实际总专有建筑面积为45181.02平方米,而不是小区业委会成立时所统计的36178平方米。“业主大会总投票面积为22080.38平方米,但按小区实际的专有建筑面积45181.02平方米计算,总投票面积得票面积均没有超过总面积的一半,没有达到法定双过半要求,业委会的成立违法。”

    “成立之初,街道社区、筹备组均要求开发商公开面积数据,对方却始终没有提供。”业委会代理人在庭上表示,经筹备组逐门逐户认真排查核实,确定小区建筑面积为36178.47平方米,这也得到了开发商、街道、社区、筹备组全体成员的认可,是经过公示予以确认的数据。“另外,开发商提供的面积,包含了地下车位8411.87平方米,这部分依法是不该被计入专有部分的总建筑面积。”

    今年5月11日,该起纠纷在长沙市天心区人民法院开庭审理,由于案件复杂,将择期宣判。本报也将持续关注。

    链接

    业委会面临

    多重困境

    社区是市域社会治理的最基本单元。业主委员会作为社区治理的重要主体和平台,在社区自治、多元共治中发挥着重要作用。

    有了业委会,小区便有了“大管家”。随着城市的发展,业主的维权意识也越来越强,纷纷要求成立业主委员会。不过,从实际情况来看,当前很多业委会的运行并不顺畅,业委会从设立到运行,都存在着诸多问题。

    一些小区业主想成立业主委员会,却迟迟成立不了,有分析认为,成立业主委员会面临三大难题:业主委员会筹备难、业主委员会候选人产生难、组织业主投票难。而对于有业委会的小区来说,管理难、发展难、换届难等多重困境已成普遍现象。

本文转自《潇湘晨报》2020年7月19日A3版