业主委员会成立难怎么办？业主想“炒”物业公司该怎么操作？小区公共收益归业主还是物业公司？民法典物权编对这些经常“扯麻纱”的小区事务都作了回应。此外，物权编中新增了居住权，让老年人“以房养老”有了法律支撑。民法典物权编强化了对公民财产权利的保护，让有恒产者更有恒心。

    ■记者 虢灿

    亮点一

    小区电梯广告等收益归业主共有

    法条

    建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

    紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的,业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

    建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。

    案例   长沙某小区里，电梯里有广告，外墙有广告，连地下车库都有广告，而这些在小区公共区域设立的广告，并未经过业主的同意，广告收益业主也看不到，全归了物业。

    解读   “此前物权法的规定并不明确，对该类纠纷的处理缺乏统一标准。民法典对这一（增加）涉及到业主切身利益的问题进行明确规定，充分保障了业主权利，也明确了业主和物业公司的权利范围，利于减少实践中纠纷的发生。”岳阳市中级人民法院土地房屋征收审判庭审判员王延红说。

    此外，民法典对业主关心的维修资金也有明确规定，使用和筹集建筑物及其附属设施的维修资金需要经过业主共同决定，并且对业主决定需要达到的业主人数和面积比例作出了明确规定，有效避免了物业公司或者开发商违法动用或挪用建筑物专项维修资金，确保维修资金真正用在业主身上，真正用在建筑物维修上，也促进了专项维修资金的使用，筹集公开透明。

    亮点二

    住宅建设用地使用权期间届满自动续期

    法条

    住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理。

    案例   长沙市民唐胜是一名资深置业顾问，经常有购房者向他咨询关于住宅建设用地使用权期限的问题。“住宅土地使用权期限最长为70年，购房者担心房子居住年限和土地使用年限挂钩，会让房产贬值，以至于影响他们的购房决定。”

    解读   “就算70年满了，房子还是你的，可以继续住，解决了很多买房人的后顾之忧，好比是一颗‘定心丸’，让老百姓对住房更加踏实放心了。”唐胜说，至于续期费用，缴纳或减免，没有一刀切，这应该是方便以后精准施策。

    王延红介绍，根据法律规定，业主对于房屋之下的土地一般只有70年的使用权。一旦土地使用权到期，能否“自动续期”，不仅关系产权本身的完整性，而且还会显著影响到二手房的价格。

    民法典明确规定住宅建设用地使 用权70年到期后自动续期，也就是说，土地使用权到期后，使用权人可以继续使用，给广大购房者吃了“定心丸 ”。至于是否缴费以及如何缴费等问题，还有待城市房地产管理法、土地管理法等相关法律和行政法规进一步细 化明确。如何形成全社会对公民财产长期受保护的良好和稳定预期，民法典给其他立法留出了空间。

    亮点三

    “以房养老”

    有法律保障

    法条

    居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。

    居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

    案例   刘爷爷年纪大了，手头不宽裕却有一套房子，他想把房子卖出去或者抵押给银行准备“以房养老”，但又不太放心这样的方式，担心一旦失去房屋产权，居住质量将大幅下降，而如果抵押给保险公司又担心拿到的钱太少而“亏本”。

    解读   “所谓居住权，是指以居住为目的，对他人的住房及其附属设施所享有的占有、使用的权利。居住权主要是为了赡养、抚养、扶养等生活需要而设立，解决特定的家庭成员和家庭服务人员之间的居住困难问题。比较受关注的‘以房养老’因为民法典居住权的设立有了制度支撑。”王延红说，老人可以跟其他机构或个人签订协议，把房屋所有权转移给对方，有一笔钱保障生活，自己享有房屋居住权直到去世。

    王延红介绍，居住权不同于一般的租赁合同，属于法律明确规定的用益物权种类，相对于租赁合同产生的债权，居住权受到侵害时，可以采取物权的救济途径，为居住权提供更全面方便的法律保障，也为以房养老提供了法律依据。居住权可以在不改变所有权的基础上，在所有权之上设立用益物权，以达到抚养，赡养，扶养的社会功能。

    “设立了居住权的房屋，在合同约定的居住权期限内不能收回，避免了租赁合同解除的不稳定情况，在居住权受到侵害时，居住权人可以直接行使物权请求权，并且不受诉讼时效的限制。这就是物权相对于债权的强大之处，所以居住权比租赁权更加稳定。物权相对于债权，受到的保护更全面，而且不能轻易变更，更有稳定性。”王延红说。

    需要注意的是，居住权要登记才能设立，采取的是登记设立主义。居住权合同的订立和居住权用益物权的设立要区分开，一个属于合同，一个属于物权的设立，如果要产生物权的效力就必须登记，就类似房屋买卖合同和房屋产权证，这样的规定遵循了民法物权债权相区分的原则，居住权经登记设立，有利于明确权利，防止纠纷。而且居住权不得转让，继承，设立居住权的房屋不得出租，明确了设立居住权的房屋为居住权人所使用的目的。

    “在居住权受损害时，当事人只要举证证明自己是居住权人就可以直接请求排除妨害，举证责任方面也更加简单快捷。”王延红说。

    说“典”

    平等保护公私产权

    全国政协委员、九三学社广西壮族自治区委员会副主委戴红兵：

    法律是治国之重器，良法是善治之前提。民法典物权编第207条规定，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护，任何组织或者个人不得侵犯。民法典明确平等保护私人物权，看似平淡寻常，却意味着在法律面前无论国家、集体还是个人的财产，都能享受法律相同力度的保护，这是对改革开放40多年成果的法律确认，也赋予公众更多信心。

    物权编在一般规定中直接体现物权平等的原则，在很多细节中也体现了对平等保护的落实。关于征收补偿的规定，在扩大补偿范围的同时，强调“及时”支付相关费用。一些地方征收集体所有的土地过程中，发生补偿不到位、补偿方案不合理或价款未支付等现象，“及时”二字的增加是对公权力的约束，对弱势群体的保护。

    “平等保护”释放的是国家深化改革开放、发展社会主义市场经济的决心，折射出以人民为中心、依法保护公民权益的态度。民法典必将铸就中国法治建设的重要里程碑。■据人民日报

本文转自《三湘都市报》2020年5月31日A3版